Mis on detailplaneering?

Mis on detailplaneering?

Detailplaneering koostatakse valla või linna territooriumi väiksema osa kohta lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks, enamasti eraomandi arendamiseks.Protsess algab sellest, et eraomanikul on kas maatükk, mida ta soovib arendada, või idee, mida ta soovib realiseerida. Selleks palkab ta planeerija, kes aitab mõtted planeeringuks vormistada ning omavalitsuse ja huvigruppidega läbi rääkida.

 

Detailplaneeringuga antakse seaduslik alus uute hoonete ehitamiseks, olemasolevate hoonete juurdeehituste tegemiseks, maa-alade kruntideks jaotamiseks ning olemasolevate kruntide piiride muutmiseks. Detailplaneeringu ülesanne on hinnata kavandatava muudatuse tervikmõju ning leida ühiskondlik kokkulepe nende muudatuste elluviimiseks.  

 


 

Detailplaneeringu kohustus?

Detailplaneering koostatakse valla või linna territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Detailplaneeringu ülesanded on:

1) planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine;

2) krundi ehitusõiguse määramine;

3) krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine;

4) tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras;

5) haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine;

6) kujade määramine;

7) tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine;

8)keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatu elluviimiseks ja vajaduse korral ehitiste määramine, mille ehitusprojekti koostamisel on vaja läbi viia keskkonnamõju hindamine;

9) vajaduse korral ettepanekute tegemine kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide kaitserežiimi täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks;

10) vajaduse korral ettepanekute tegemine maa-alade või üksikobjektide kaitse alla võtmiseks;

11) vajaduse korral miljööväärtusega hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja kasutamistingimuste seadmine;

12) hoone olulisemate arhitektuurinõuete ning vajaduse korral rajatise ehitus- ja kujundusnõuete seadmine;

13) servituutide vajaduse määramine;

14) vajaduse korral riigikaitselise otstarbega maa-alade määramine;

15) kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine;

16) muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse määramine planeeritaval maa-alal.

 


 

Krunt?

Krunt on ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Krundi ehitusõigusega on määratletud:

1) krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed;

2) hoonete suurim lubatud arv või hoonete puudumine krundil;

3) hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala;

4) hoonete suurim lubatud kõrgus.

Krundi kasutamise sihtotstarve on võimalikult täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist hakata kasutama. Ühele krundile võib määrata mitu kasutamise sihtotstarvet. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe.

 


 

Lisamärkused:

Detailplaneeringu lisana esitatakse vähemalt üks planeeringulahenduse illustratsioon, et detailplaneeringu avalikustamisel ja otsustamisel tekiks ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest.


Detailplaneering võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanekut. Kui detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, kuulub detailplaneeringu koosseisu üldplaneeringu teksti ja jooniste vastava osa muudatuste ettepanek.


Kehtestatud detailplaneering on aluseks uute katastriüksuste moodustamisele ning olemasolevate katastriüksuste piiride muutmisele detailplaneeringu koostamise kohustuse korral.


Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral koostatakse ehitusprojekt kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusseaduses sätestatud korras.


Kohalik omavalitsus võib lubada, välja arvatud riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis, loodusobjekti kaitsevööndis või miljööväärtuslikul hoonestusalal, ilma detailplaneeringut koostamata:

  1. tootmisettevõtte krundil olemasoleva tootmishoone laiendamist või selle kõrvalhoone püstitamist ja selleks ehitusprojekti koostamist;
  2. olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile üksikelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue üksikelamu projekteerimisel ja ehitamisel järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid ning kohalik omavalitsus on saanud projekteerimistingimuste eelnõu kohta naaberkinnisasja omanike kirjaliku nõusoleku, mille puudumisel langetab otsuse kohalik omavalitsus, arvestades naaberkinnisasja omanike seisukohtadega;
  3. olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile korterelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue elamu korruselisus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete nimetatud näitajaid ning kohalik omavalitsus on saanud projekteerimistingimuste eelnõu kohta naaberkinnisasja omanike kirjaliku nõusoleku, mille puudumisel langetab otsuse kohalik omavalitsus, arvestades naaberkinnisasja omanike seisukohtadega;
  4. mitme hoonega hoonestatud krundi jagamist nende hoonete omanike vahel mitmeks krundiks, kui kinnisasja jagamise sooviga ei kaasne detailplaneeringu koostamise kohustust tingivate hoonete ehitamise soovi;
  5. muuta naaberkinnisasjade piire, kui see ei too endaga kaasa nende kinnisasjade senise ehitusõiguse, välja arvatud ehitusalune pindala, ja seniste kasutamistingimuste muutumist ning toimub naaberkinnisasjade omanike kokkuleppel.

 


Kohaliku omavalitsuse volikogu võib põhjendatud vajaduse korral algatada detailplaneeringu koostamise aladel ja juhtudel, millele ei ole sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustust.


Detailplaneeringu koostamisel korraldatakse keskkonnamõju strateegilist hindamist, kui see on nõutud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõike 1 punktis 3 sätestatud juhtudel. Sellistel juhtudel peab detailplaneeringu koostamisel arvesse võtma keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi.


Nii üld- kui detailplaneeringu koostamise eesmärk on tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamine. Peamine erinevus seisneb käivitavas jõus: üldplaneeringu koostab omavalitsus oma haldusalale (olenemata sellest, kellele maa kuulub), detailplaneeringuid koostatakse aga enamasti eraomandi arendamiseks. Protsess algab sellest, et eraomanikul on kas maatükk, mida ta soovib arendada, või idee, mida ta soovib realiseerida. Selleks palkab ta planeerija, kes aitab mõtted planeeringuks vormistada ning omavalitsuse ja huvigruppidega läbi rääkida.

  •